谈及零售渠道，大多数人都会说到百货、超市、专业市场，甚至电商，而新兴的购物中心渠道却很少被人提及。其实并不是它的重要性不够，而是大家对购物中心作为零售渠道的定性还没有充分认清，以致于对购物中心渠道的利用并没有形成系统性规划。不少人通常都会把购物中心简单理解为房地产，或者卖了或者租出去就完事大吉的投资型物业，所以至今购物中心的发展模式并未进入到主流零售渠道的阵营之中，这种观念与当前购物中心已经具有的渠道地位极不相称！

    中购联对未来零售渠道发展有着怎样的判断呢？减少零售渠道的中间环节已成大势所趋，其中购物中心渠道就是最有说服力的表现方式之一。购物中心由物业所有者直接提供给品牌商或者代理商入场经营，即实行所谓的统一管理和分散经营；其它零售渠道通常会租用物业所有者的空间，再用自己的品牌进行统一管理、统一经营，二者有着明显的区别。从中我们不难看出，购物中心确实减少了中间环节。

    中购联购物中心发展委员会主任郭增利认为，只有真正为“零售渠道使用者”减压，才能实现双赢或者多赢局面。减压要么来自降低成本，要么来自增强服务，这一点对购物中心渠道而言尤其重要。这就决定了一个与现今市场有所不同的创新思想：把购物中心回归到零售和零售渠道本身。众所周知，购物中心本身就是为零售商、品牌商提供销售和服务的通路，是把品牌商和消费者联系起来的中枢。

    郭增利进一步分析表示，未来零售渠道的变化将是一场零售革命，主要会出现三个值得关注的演变方向：一是追求独立和自由的街边店，二是追求客流共享和销售联动的购物中心，三是追求全面开放和更多选择权的电商平台。三种渠道服务共同的消费群体，而消费群体则在不同条件下倾向于选择某个渠道，即“用全渠道的思想服务全体消费者”。

    本刊认为，作为新兴零售渠道的重要代表，购物中心渠道将有一个逐步成熟和完善的过程，虽然目前仍被认为是一种投资型房地产产品，但是其价值的产生，与零售渠道的发挥能力有着直接的关系。郭增利主任表示，只有当一部分开发商和运营商将购物中心理解为零售渠道的时候，才能充分为购物中心渠道的全体使用者营造更好的环境，提供更好的服务。郭增利主任认为，购物中心从投资进入到增值退出之间有一个不可逾越的硬性约束，就是购物中心零售渠道对各类品牌商和租户市场业绩的服务能力，没有零售渠道价值的最大化，就不会有购物中心资产价值的最大化。

    是服务方式就需要有较高的标准，有竞争力的零售渠道自然需要集合众家所长，所以当我们去研究购物中心渠道的时候，不仅需要准确分析购物中心自身的发展背景和项目诉求，专业审视购物中心渠道的优势和劣势，而且还需要在全渠道零售的变革时代，让购物中心充分借鉴其他零售渠道的优势，进行创新融合，改变零售渠道之间相对封闭和自成系统的束缚。

    结合中国国情和购物中心行业实际以及零售渠道的发展状况，本刊将对购物中心渠道进行全新的剖析，以进一步增强购物中心渠道的整合能力和市场竞争能力。

   城镇化的实际发展水平决定了购物中心应把满足基本需求作为渠道服务的重要主导思想。

    现阶段，中国购物中心增量正处于持续上升通道。透过对城镇化和购物中心增长模型所做的对比分析，中购联发现，城镇化水平和购物中心面积增长率两个指标之间几乎保持着同步的特征。假设在城镇化政策不变的条件下，中国购物中心将借助城镇化的不断推进而取得新的发展，城镇化带动城市开发依然是中国购物中心建设的核心驱动因素，包括城市复兴改造和城市新区开发两个热点。

    在中国城镇化发展中，常住人口城镇化和户籍人口城镇化水平之间有着明显的差异，而这种差异在我们平时做零售业研究时并不太关注。通常我们都会将城镇化水平与消费能级联系在一起，但并不会把常住人口和户籍人口的城镇化区分开来进行分析。由于两类人群的消费模式有着诸多不同，所以开发商和零售企业需要在这种差异中寻找到真正需求所在，而不能依据假想中的那个需求，更不能简单地用偏高的常住人口城镇化指标作为衡量消费能力的决策依据，必须同时考量户籍人口城镇化等现实指标，有关市场的结论才会更加合理。对于人口流出性的城市而言，更需要进行严格区分，以判断未来的消费潜能。购物中心也好，百货店也好，在进行定位决策的时候，应尽可能把满足两类人群所共同需要的基本型消费作为主要服务方向。

    中购联自2013年开始提倡“中国式购物中心”发展路线，中国式购物中心的核心内涵就是要注重满足基本型需求，例如澳洲区域型生活化的购物中心发展策略就很值得中国业者学习和参考。

    站在不同角度对购物中心的发展现状进行评价，可能会得出完全不同的结论。

    2013年—2014年，中国社会消费品零售总额增长率大约维持在11%左右，为多年来的新低。而2013年中国购物中心存量已经达到3450家，在城镇化因素的持续推动下，有望保持每年开业300家的增长水平。可以预见未来的市场竞争将更加激烈，部分购物中心甚至可能遭遇生存考验。残酷的竞争，使得商业房地产和购物中心的产业链和价值链面临着较大程度的再梳理。也就是说，如果继续沿用过去那些传统并且缺乏创新的做法而不做大胆变革和颠覆，部分购物中心将很有可能面临退市的风险。在这种背景下，购物中心的创新成为必然！将多种零售渠道的优势在购物中心进行融合，正在成为帮助购物中心获得新生的重要思考方式。

    关于购物中心的价值链

    购物中心价值链是指购物中心必须结合业主、租户和顾客三者的愿望，才能建立一个成功的购物中心。如果不能满足其中任何一方的要求，购物中心都将无法获得成功。购物中心价值链中最重要的因素就是业种组合，业种组合追求的核心就是能够让大家走出家门进入到购物中心当中；成功的业种组合和品牌组合就是购物中心能够于所在区域、所在商圈建立起足够的影响力。

    购物中心本身即是强调功能复合、业态复合、业种复合的“综合载体”。站在房地产、金融、商业零售等不同角度对购物中心发展现状进行评价，不同的人可能会得出完全不同的结论。就中购联而言，更倾向于将购物中心作为一种零售渠道来看待，因为它决定着购物中心价值链中各方伙伴的生存发展关系。