目前在国内，真正成功的MALL尚不多，有人担心正佳的开业将会与同质化的天河城互冲大过互补。

　　 被称为“中国在建的MALL中最具成功条件”的正佳广场即将全面开业，届时聚集了正佳广场、天河城广场、维多利广场、财富广场、时代广场等一批大型购物中心的广州天河商圈，将更加凸显其在广州乃至华南地区的影响力。

　　 正佳广场之类的“大摩”（MALL）落户天河，确有其理由。广州城市发展中心东移，天河区交通便利，加上云集大批的写字楼和高尚住宅，本身已培育了一个强有力的消费市场，而地铁也将会把珠三角的消费者吸引过来。这一得天独厚的营商环境，犹胜受道路条件局限的上下九和人民路等传统商业区。行内也普遍看好天河作为“珠三角大商场”的发展前景，甚至认为广州要提升到国际化城市的高度，就要从打造天河商圈开始。根据国外经验，MALL的赢利远景的确非常诱人。在日本，MALL的店铺仅占1%左右，却创造了全国零售总额的近40%；在美国，MALL更占有50%以上的零售额，早在2000年其营业额便逾1万亿美元。有行家乐观估计，正佳广场的开业将为天河商圈带来更多的人流，还将创造每年至少5亿元的税收和解决3万人的就业。

　　 不过，目前在国内，真正成功的MALL尚不多，有人担心正佳的开业将会与同质化的天河城互冲大过互补。而周边还有太古广场、太平洋百货等商城正在崛起。正佳的开业于其本身而言，也才只是向成功迈出了第一步。

　　 A.营业面积越大越好？

　　 近年来，“大而全”已经成为国内兴建商业设施的常用卖点。一般来说，MALL的规模越大，它所能覆盖的商圈范围就越大，所谓“有规模才有地位”就是指这个理由（东南亚的许多超级大摩尔也因此获得了巨大的成功）。但MALL的体积并非越大越好，一方面，MALL的购买力取决于商圈吸引的人流及其消费水平，还有竞争对手的分流能力；另一方面，MALL项目过大，不仅投资周期长，见效慢，而且若无法招到足够好的品牌和业态，就会造成MALL的空心化、雷同化，导致回报更慢。

　　 其实无论经营容积多大，品种多全，都不可能满足所有顾客的全部需求。反而过大的经营容积使顾客逛不过来。如已开业、号称全球最大的购物商城北京金源时代共有5层，每层都有两条长560多米的步行街，旁边遍布着各类商铺共达1000多家。有人算过，仅是将大厦5层全部走完一圈，就要步行至少10公里；而哪怕只在每个店面逛上10分钟，也需要至少90个小时。

　　 MALL不只有身大体阔一种形式。美国的MALL既有综合性的也有专业性的，甚至一些品牌的大型直销店也可以叫所谓的SHOPPINGMALL（准确的还是只能叫购物中心，其实明明是购物中心却不叫购物中心，而非要叫摩尔，就是自卑），而且面积多在1.5万-5万平方米之间，它们当中只有5%是“大摩”（但就绝对数而言，大摩也相当多）。英国的购物中心平均面积也仅1.5万平方米左右。而我国的MALL则多在大而全上下功夫，有的又不懂得错位经营，千店一面，没有特色，经营业绩可想而知。这也预示越大的商业设施如果不能吸引足够的消费群体，那么它的效益将会越低。诚然，面积大对于开发商来说，也许并不影响收益，他只要能将面积出租或者销售出去就会有收益。而租户和小业主则要承担由于购买力不足而造成的利润不高的后果。为了追求收益，他们将会转租摊位或者分段出售给摊贩。这样一来，再大的MALL也会逐渐变成小商品批发市场，开发商在开发之初承诺的种种美丽梦想极可能成为泡影。

　　 B.实现盈亏平衡至少需5年

　　　　 短短两三年时间，以MALL为代表的商业地产便热遍全国，甚至连一些只有二三万人口的乡镇也出现了五脏俱全的大型购物中心。但总体而言，真正成功者寥寥无几。参照国外经验，MALL实现盈亏平衡就得5年以上，而要收回全部投资就得十几年甚至几十年。

　　 以位于国内MALL大热之地北京的金源商城为例，这家名为“金源时代”的MALL的面积是美国最大的、位于明尼苏达州明尼阿波利斯市的“美国MALL”的1.5倍，是英国最大的特拉福德购物中心的4倍。金源经营的商品可谓应有尽有，餐饮和娱乐设施也颇为齐全，不过从目前的经营状况看，商城的经营效果暂时还没有达到预期目标。有关分析认为，物价高是金源商城不景气的主要因素之一。以那里的英国鞋店为例，最便宜的鞋价是大部分北京人通常买鞋价钱的5至10倍。而北京的高消费群体毕竟人数还较少，他们也不可能每天光顾这里的每家鞋店。而这种与顾客消费认可价位有相当差距的商品定价，或许正是造成顾客凑热闹多、购物成交少的根本原因。

　　 C.错位经营易说难行

　　 在金源，有不少经营同一品牌的鞋服专卖店，像这种同一个品牌在一个购物中心多次出现的情况，可能会使销售受到影响。据说，金源MALL出现品牌重复很可能是“因为营业容积过大，一时难以招到足够多的品牌来填充偌大的空间”（但即使在上海淮海路、北京西单同一条商业街上有3、4家同一品牌商家也很正常，如BALENO、ADIDAS、肯德基、必胜客、麦当劳等等，且生意并未受到影响）。如今已不是商品紧缺时代了，商业企业的增多令顾客有了更多选择的空间，一味贪大求全导致品牌重复、经营雷同必会降低顾客的留驻率。为避免主题重复的问题，天河商圈的商家其实都已在消费层次上有所调整，如中天、时代以高端消费群体为主，中泰百盛瞄准中等偏上收入的职业男女客户群，正佳广场的客户则将定位为时尚、现代的都市年轻人，这样，各有自己的发展空间而避免恶性竞争。

　　 MALL属于全业态购物中心，其错位经营的内涵，既包括功能、商品和档次的错位，也包括企业形象、促销重点、经营风格、服务特色等的不同。购物中心的组织经营者前期必须给出设计的规则，让各店铺有自己清晰的定位，通过错位经营，以吸引不同目标客户，来实现MALL的综合吸引力。这样不仅让MALL更加丰富多彩，还避免了同行业的过度竞争。值得注意的是，目前国外不少大型零售商都致力于建立和发展自有品牌，充分发挥品牌效应已成为连锁零售业和大型零售商的一个发展趋势。自有品牌具有风格独特、价格低廉、统一设计、统一货源、统一价格等优势，可以形成系列产品，尤其适合特定顾客的需要。然而，目前我国零售业在这方面还几乎是空白。

　　 其实，规模只是企业获利的一种手段。一味贪大求全，结果是企业重复建设加剧，产品供过于求，同质竞争严重。为了生存，企业不得不采用惨烈的价格战等手段想方设法淘汰对手。因此，开发商事先要进行认真深入的商圈分析，研究商圈内有多少人、会花多少钱来买东西、入租商户的纯利润会实现多少、竞争对手的情况如何等问题，从而决定建不建这个购物中心和建成什么样的购物中心。

　　 D.MALL将何去何从