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[图文]产权式酒店:困扰虽多仍有前景         ★★★
产权式酒店:困扰虽多仍有前景
副标题:
作者:余 璐 来源:2012年3月29日 深圳商报 人气: 时间:2012-3-29 16:52:27 进入论坛


  图为记者近日拍摄的深圳某产权式酒店。

    橘生淮北则为枳。移植自国外的产权式酒店,最早的雏形出现于深圳。但经过短短的火爆发展期后便归于平静,留下了小业主与开发商的各种纠纷与隐患。业内人士认为,不被投资客看好的产权式酒店,在深圳仍有前景,但需要法律监管。

  “投资三门岛产权酒店公寓,十年可收回全部投资,净赚一套超五星酒店房!”在深圳房地产信息网上搜索“产权式酒店”,已经很少能看到深圳本地楼盘的“产权式”广告。“目前打着‘产权投资’的旗号来推销的本地楼盘几乎没有了,多是惠州、三亚等外地的楼。但也有不少投资客会买,惠州的一家产权式酒店,买主基本都是深圳人。”3月21日,投资客“风语”告诉记者。

  以产权式酒店为主的“服务式住宅”概念始于1993年的深圳荔景大厦,由深圳引入国内。投资氛围也在2005年以前历经了数次起伏。期间大小梅沙旅游区和罗湖商业区的产权式酒店公寓,以两种不同功能的姿态各领风骚。然而,因回报率过低、失败案例不少,再加上投资渠道变宽,在短短发展期后,深圳产权式酒店市场逐渐归于平静。

  昔日红火

  “产权投资”概念新鲜

  开发商一窝蜂上马

  “没有做过相关的研究报告。公司里问了一圈,大多数只了解大概,没办法提供更多的信息。”在记者联系采访的过程中,中原地产和世联地产均称,现今的产权式酒店在深圳房地产市场上过于小众,无法回应记者的采访请求。

  在金地集团所提供的《服务式住宅研究报告》中认为,产权式酒店产品是服务式住宅的一种类型。酒店单位有独立产权,可分散出售,小业主也可自由买卖。发展商通过出售获得资金回笼。发展商或发展商聘请酒店管理公司统一经营,与小产权业主签订若干年经营合约,承诺每年固定回报率(一般为8%)。经营与服务基本以酒店业服务为标准。合约期满,各单位使用权返还小业主或另续签经营合同。

  “2000年以后,产权式酒店在深圳着实红火过一段时间。”深圳市众厦实业发展有限公司董事长兼总经理郭澍楠3月14日表示。“投资加自住加旅游等,产权式酒店包含了多重意义,属于综合性的投资。当时国内的投资渠道相对狭窄,不少人只能买房,因此市场反应火爆,一些开发商也是拿着概念就往上套。”当时产权式酒店还是颇为新鲜的概念,一大批房地产开发商相继将其开发的小户型住宅套上“产权式酒店”的帽子,以期迅速售出,回笼资金。

  深圳的产权式酒店主要集中在大小梅沙旅游区和罗湖商业区,郭澍楠认为这是由区域特征和产品特征所决定的:“以罗湖为例,没有大面积闲置的土地,只能做小户型,使得购买的人大多是投资客。罗湖区近港口,商业氛围浓厚,写字楼也多,也就是说商务居住的需求多。供求达成了一致,因此商务型的产权式酒店比较多。”据了解,罗湖区曾经存在的产权式酒店公寓不下10家,包括双城世纪、丹枫白露酒店、虹楼、银汉国际公寓等。

  从2001年雅兰酒店开业始,大梅沙海边一窝蜂地上马了数十家“产权式经营”的酒店或公寓,包括深圳水云间酒店公寓、凌海海阔酒店公寓、万科东海岸蓝色会所、大梅沙海景酒店等。销售火爆情况时常见诸报端,如大梅沙海景酒店二期就曾因开盘仅20天被抢光200套产权房而被视为销售奇迹。

  问题显现

  移植意在快速回笼资金

  改自烂尾楼后续问题多

  2006年,“风语”投资了一套产权式的海景酒店公寓,开发商承诺每年会有8%的固定回报,但不久后他就将公寓转卖给了朋友。“因为开发商所说的固定回报没有兑现。管理公司经营不善,利润无法维持,也就没办法给业主那么多钱了。”“风语”的朋友转买这套房,也并不为投资,“他的自住需求比较多,取消了委托经营。”

  产权只有40年?开发商没有按时还按揭?住自己的房还要另外交钱……在经历了快速发展期之后,深圳产权式酒店的各种后续问题逐渐开始暴露出来。有数据显示,随着各种问题出现,深圳产权式酒店的供应量亦逐年减少,2006年至2008年,产权式可售面积的供应量均不足5万平方米,剩余面积约1.5万平方米。

  “实际上当年的不少产权式酒店是由烂尾楼改造的,比如丽湾酒店等。”深圳德思勤置业有限公司总经理叶世育告诉记者。烂尾楼改做产权式酒店,常常会出现一些诸如房屋产权归属、土地使用权的年限历史、大户型改造成小户时内部设计变动过大等种种问题。

  “产权式酒店本身是一个很好的商业概念,可惜在深圳昙花一现。”曾经手过部分产权式酒店的郭澍楠觉得有些惋惜。在他看来,昙花一现的原因在很大程度上该归于开发商。

  在国际上,产权式酒店被视为适合中产阶级的投资方式。国内的产权式酒店概念移植自国外,但郭澍楠认为两者之间从出发点来说就有根本区别。“国外的产权式酒店是随着旅游房地产市场的发展而自然出现的,国内的则有所不同。是由于房地产出现滞销的瓶颈,开发商为了快速回笼资金而向国外‘拿’概念,并经过调整出现的产物。”

  投资看淡

  回报率低“没意思”

  长期收益看经营能力

  “我不会再投资这种项目。”记者采访过程中,不少小业主和投资客都如此表示。因为种种后续问题,市场对产权式酒店的信心已近冰点。

  “现在的投资渠道那么多,为何要去买回报率不高的产权式酒店?”“风语”反问记者。还有投资客表示:“我对产权式酒店很担心,太多失败案例,或者回报率很低。大梅沙的雅兰酒店、水云间等,也就5%的回报,没啥意思。东海岸之类的酒店,还得根据经营情况跟开发商四六分成,回报率无法保障。”

  一般来说,产权式酒店的售价往往较高,溢价20%属于普遍情况。以旭飞华隆园为例,2002年开盘后,平均售价约8900元/平方米,比当时周边住宅的售价7000元/平方米高出近2000元,溢价幅度达25%。大小梅沙的产权式酒店售价更是两倍于周边住宅,凌海海阔酒店公寓2004年开盘,均价为1.3万元/平方米,而当时深圳住宅平均价格为不到6000元/平方米。

  售价高的原因在于投资者购买产权式酒店本是一种投资行为,期望能通过后续的酒店经营产生较高的收益。“投资行为的回报主要有两种形式,一是短期升值回报,二是长期稳定收益。”在“风语”看来,购买产权式酒店无法在短期内获得较高的利益回报,“主要是希望有长期收益,但现在看来不少开发此类项目的开发商并不靠谱。”

  “风语”表示,一些开发商承诺将委托专门的酒店管理公司经营,实际却不然,不少开发商会成立关联的酒店管理公司,因此能否取得收益,要看的是开发商的良心和实力。

  “实际上,‘产权式’是一个概念,经营才是最重要的。酒店的各项功能每天都在发生老化,需要靠良好的经营业绩来保证酒店维护、酒店服务等各项支出。”郭澍楠说,“但一些开发商只管卖。”

  法律监管

  行业仍处灰色地带

  海南出台专项法规

  “2011年酒店入住率为85%,同时保持着客源架构的多元化,包括商务客、度假客、公司客、家庭客都有。国内客源比例较大,但台湾香港以及国外客源也非常丰富。日租占主体,长租为辅,酒店每个月平均有35间的长住客。”3月22日,丹枫白露酒店的相关人员向记者出示了这样一组数据。这间被不少业内人士称之为“样板”的深圳产权式酒店,虽然地段并不占优,但因其差异化的产品定位和个性化的服务,仍保持着较高的入住率。“公寓式的配置加上酒店式的服务,把两者的优势结合起来,才是产权式酒店区别于普通酒店的本质,才能吸引长住客。”

  深圳的产权式酒店并非全都经营不善。“深圳的酒店业非常发达,部分商务酒店的入住率很高。”叶世育认为,这就意味着产权式的酒店仍有机会能分一杯羹。

  目前依然有部分公寓或住宅打着“酒店式管理”的旗号入市,但开发商与业主所签委托管理协议的合同并不涉及固定返租。“开发商现在都不会承诺固定回报率。一是因为现在是卖方市场,没必要承诺。二是这么多年的经验也表明,投资服务式住宅谈固定回报率不靠谱。”郭澍楠说。

  从2004年海南出现全国第一例产权式酒店预售合同民事诉讼案件开始,对于产权式酒店的法律监管问题就已摆上台面。北京、上海陆续出台规定,禁止产权分割出售。今年2月,《海口市产权式酒店管理暂行办法》正式施行,成为我国第一例针对产权式酒店的地方条例。然而目前深圳对于产权式酒店的监管尚处于空白。

  “深圳没有出现过严重的‘返租’纠纷,因此还没有针对产权式酒店的限制条文。”郭澍楠表示。但没有法律限制等于没有法律监管。曾经红火的市场,留下了众多未解决的纠纷和隐患,比如房产证难以办理、开发商无法兑现回报承诺等等。“这个行业还是灰色地带,需要法律监管,才能更好地发展。”

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