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商圈研究之实证分析
来源:深圳房地产信息网 发布时间:2005-7-19 点击数:


随着国内市场经济的发展,商圈作为一个概念被频繁提及,甚至有炒作之嫌,无不是为其自身商业利益所驱动,如什么“新商圈”、“地铁商圈”等。

其实,目前来看,商圈的研究多应用于房地产市场和零售业市场。对于房地产市场而言,写字楼物业或商业物业集中的区域可称之为商圈,一般从城市规划布局来看,如北京有所谓的“CBD”商圈,以写字楼物业为主,深圳的东门商圈,以商铺为主。对于零售业市场而言,是指以某商业项目所在地点为中心,沿着一定的方向和距离扩展,吸引顾客的辐射范围,或就是指顾客的来源范围。

综合来说,商圈就是指写字楼或商业物业集中的区域,或其集聚吸引消费者的区域,一般和零售市场的空间范围(经济学的观点)、中心地的腹地(地理学的观点)或涉及商业势力的辐射圈同时使用。

界定商圈的方法有模型建立和实践中常用的时间或半径测算,但其不足之处也是显而易见的,这里作一阐述:

一、模型的建立只考虑人口、时间、距离等客观因素的作用,没有把区域内商业网点的商品经营、购物环境、服务质量、经营理念等因素纳入考察范围之中,而这些因素对于商业项目的竞争力是相当重要的。同时,模型的建立比较复杂,难以操作。

二、通过时间或半径测算,如步行20分钟或半径2000米,从而得出的商圈明显形状规整、分布均匀,但实际中诸多因素影响商圈的大小和形状。如地铁未来的开通显然可以扩大原定商圈,而交通拥挤则缩小商圈,此外道路网线的建设、周边环境对商圈的形状大小都有影响。

综上所述,本人对项目商圈的界定,认为应该划分为二个层次。第一层次从房地产市场角度出发,结合城市规划布局来划分。第二层次从零售业市场角度出发,通过时间或半径测算来划分。

 

作者:吴清林  编辑:jiuyu
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